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01.08.2017, 14:31

Warum Immobilienfonds kaum performen – obwohl der Markt boomt

Wohnungen, Häuser und Büros werden immer teurer. Dennoch legen die Kurse der offenen Immobilienfonds nur sehr gemächlich zu. Das Analysehaus Scope erläutert, was hinter diesem Phänomen steckt.

© Andrey Popov / Fotolia

Die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds bewegt seit Jahren in einem schmalen Korridor zwischen 2,0 und 2,5 Prozent per annum, zeigt eine Auswertung des Berliner Analysehauses Scope. Angesichts des Booms an den Immobilienmärkten verwundert diese moderate Performance. Grund genug für Scope-Analystin Sonja Knorr, diesem Phänomen auf den Grund zu gehen.

Knorr untersuchte die Rendite von zehn offenen Immobilienfonds für Privatanleger. Die Netto-Mietrendite dieser Fonds lag im vergangenen Jahr im Schnitt bei 4,4 Prozent. Dazu kam eine Wertänderungsrendite – also ein Wertzuwachs – von durchschnittlich nur 0,6 Prozent. "In Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 4,4 Prozent", so Knorr.

Hohe Liquidität drückt Gesamtperformance
Immobilienbestände machen derzeit im Schnitt jedoch nur rund drei Viertel der Fondsvermögen aus. Ein Viertel der Fondsvermögen ist Liquidität – überwiegend in Form von Bankeinlagen oder Geldmarktpapieren. "Da die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität im vergangenen Jahr bei lediglich 0,4 Prozent lag, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds – auf durchschnittlich 3,3 Prozent", hat Scope berechnet. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern 2016 eine Rendite von durchschnittlich knapp 2,4 Prozent.

Bleibt die Frage, warum die Wertänderungsrendite mit 0,6 Prozent im vergangenen Jahr so niedrig war. In den Jahren 2014 und 2015 hatte diese Scope zufolge sogar bei Null gelegen. "Dass die globale Verteuerung der Immobilien derzeit nur bedingt Niederschlag in den Wertveränderungen der Portfolios findet, ist vor allem auf die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter zurückzuführen", erläutert Knorr. "Sie stellt auf nachhaltig erzielbare Werte ab, um damit Marktausschläge nach oben und unten zu glätten."

"Gutachter müssen einen Spagat vollziehen"
Diese Praxis führe dazu, dass viele Objekte der offenen Immobilienfonds derzeit im Vergleich zu aktuell erzielbaren Marktpreisen unterbewertet seien. "In Phasen sinkender Marktpreise könnte sich dieses Vorgehen als Segen erweisen", so Knorr.

Allerdings müssten die Gutachter der offenen Immobilienfonds "derzeit einen Spagat vollziehen", wie die Analystin es formuliert. "Zum einen sind sie bestrebt, die Immobilien im Bestand der Fonds möglichst konservativ zu bewerten, um Marktübertreibungen nicht abzubilden. Zum anderen müssen sie jedoch die aktuell hohen Ankaufspreise für neu erworbene Objekte bestätigen. Die Bewertungsmaßstäbe, die hierbei jeweils angelegt werden, dürfen nicht zu weit auseinanderklaffen."

Scope rechnet mit steigender Wertänderungsrendite
Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb sich nach Ansicht von Scope die Bewertungen der Immobilienbestände künftig stärker in Richtung des aktuellen Marktniveaus bewegen werden. "Hinzu kommt, dass zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten auf zahlreichen Märkten steigen", betont Knorr. "Nachhaltig steigende Mieterträge führen ebenfalls zu Aufwertungen im Bestand." Ihr Fazit: Die Wertänderungsrenditen der offenen Immobilienfonds werden künftig steigen. (bm)

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